必威体育网址新冠肺炎疫情之下可否请求减免租

必威体育网址网友的戏言难以宽慰那些不能正常营业却仍需支付不菲租金的经营者。肆虐的病毒、空荡荡的商场和略显寂寞的写字楼使得2020年的开端有些艰难。1月28日晚，万达集团宣布将对全国所有商户免收1月24日至2月25日期间的租金和物业费，总额高达30亿！该决定如雪中送炭，温暖了商户的心。弘阳、保利、红星美凯龙等多家业主也相继公布了特殊时期的租金减免方案。网友们纷纷转发，很多一二线城市的个人房东也收到了住房租户想要减免房租的信息。笔者也接到小明同学的电话咨询，问其在厦门工作，长期租房，本来过年回家7天，现在也回不来，能不能要求和蔼可亲的房东减免租金？

最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》：“3．人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的‘高风险高收益’范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。”

显然现在新型冠状病毒感染的肺炎疫情需要举全国之力才可对抗，对于普通经营者来说属于不能预见、不能克服的客观情况，经营者是可以通过主张疫情属于“不可抗力”要求减免租金，减少在这特殊时期的损失。笔者在此提醒，适用该规则还需要符合以下两个条件：1．不可抗力发生前不存在迟延履行租赁合同的违约行为。不可抗力旨在救济无过错的违约者。如在疫情发生以前，租户已经欠付租金，即便因疫情造成不可抗力，租户不能以此免除违约责任。2．无法履行合同一方及时通知了合同对方并提供不可抗力的证明。受疫情影响并有免责需求的出租方或承租方应及时履行通知义务和证明不可抗力存在的举证义务，以达到免责目的，并减少无法履行合同造成的损失。据此，来看一下非典时期减免租金的案例：

“（2018）晋04民终2272号”诉减免租金的租赁合同纠纷案，法院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案承租人刚经营酒店不久，2003年4月酒店抗击非典关门歇业，歇业5个月，2014年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，非典、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。

承租人应当估算、测算自己实际遭受的损失，做到心里有数后，再与出租人就减免租金进行协商，可以通过自己协商也可以请律师（常年法律顾问）出面协商，需就疫情发展趋势、政府的相关文件、遭受的损失等情况与出租人进行沟通。相信在疫情紧张的大环境中，大部分出租人也可以理解现在各行各业的困难和损失，承租人通过主动与出租人友好协商，出租人是可以理解和接受的。但需要注意，协商结果需要通过书面的形式，最好直接签订《租赁合同补充协议书》或《变更租赁合同协议书》。

（三）非典期间最高人民法院有发布《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》其中规定：“由于非典疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。”非典结束后该文件已经失效，但新型冠状病毒疫情与非典期间有一定的相似性。后续最高院和各地政府可能也会出台一些相关规定减少经营者损失，以及当地的一些地方性文件或减少经营者损失的政策，应及时关注、留存。